Как избежать рисков при обращении в агентство недвижимости?

05 May

Покупка и продажа недвижимости, главным образом квартир и комнат, — задача, безусловно сложная. Количество преступлений, связанных с проведением этих сделок трудно оценить даже примерно, ведь далеко не все из них попадают на первые полосы газет.

Заблуждение №1:

Обращение к риэлтору не несет рисков и гарантирует успех и безопасность сделки.

На самом деле:

Все гораздо сложнее, ведь в агентствах недвижимости в СПб можно встретить нечистых на руку сотрудников.

В этой статье мы изменим привычный формат и расскажем о том, как не нужно делать. Если вы собираетесь заключать сделки с жильем, внимательно отнеситесь к этому материалу, ведь в случае неудачи потери могут оцениваться миллионами рублей.

Важно!

Далее в статье мы будем приводить примеры ситуаций, которые случались с реальными людьми.

Содержание

Вредный совет № 1: нет риэлтора — нет риска

Ситуация:

Акт I

Гражданка М. решает приобрести квартиру. Она находит подходящий вариант и знакомится с хозяйкой. Женщина показывает ей все комнаты и обстановку, после чего предлагает заключить договор о продаже как можно быстрее, ведь на ее жилье уже засматривается другой покупатель.

Гражданка М. соглашается, заключает договор и передает деньги.

Акт II

Гражданка М. живет в новой квартире, но внезапно получает извещение из суда. Оказывается, ее жилплощадь на самом деле принадлежит пожилой женщине, которая страдает психическим расстройством. Она заявляет, что на момент продажи квартиры была недееспособна и своего согласия не давала, а значит сделку нужно признать ничтожной. Гражданка М. идет в суд и узнает, что, согласно законодательству, настоящую хозяйку квартиры нельзя оставить без единственного жилья. Ее дочь, которая заключала договор, уже потратила полученные деньги, а другой собственности на нее не зарегистрировано.

Акт III

По решению суда квартира остается в собственности престарелой владелицы. Гражданке М. обязаны компенсировать потери, но ни хозяйка жилплощади, ни ее дочь не имеют возможности выплачивать такие суммы. Законодательной возможности ускорить процесс возвращения потраченных средств нет. Даже если гражданка М. получит компенсацию, на это уйдут годы. Квартиру она должна немедленно освободить.

Если бы гражданка М. своевременно обратилась к риэлтору, он бы предварительно проверил всю необходимую информацию. Юрист бы узнал о том, что квартирой владеет другое лицо, которое, к тому же, страдает от проблем с психикой.

Заблуждение №2:

Обращаться к риэлтору не обязательно, ведь для этого потребуются лишние расходы.

На самом деле:

Хороший риэлтор — это опытный юрист, который поможет оформить акт купли-продажи так, чтобы обе стороны остались защищены.

Услуги такого специалиста не должны стоить дешево, так как предполагают достаточно большой перечень работ:

Проконсультировать клиента по всем правовым вопросам перед началом работы и оказывать помощь в решении проблем на всем протяжении сотрудничества.
Найти варианты жилья, подходящие клиенту, с учетом материальных возможностей, пожеланий и других факторов.
Организовать общение с собственником квартиры, обсудить условия сделки.
Проверить фактическое состояние помещения, а также такие факторы, как район, транспортная доступность, инфраструктура и другие.
Изучить юридическую информацию о квартире: узнать, не находится ли она под обременением, кому фактически принадлежит, не прописаны ли в ней третьи лица и так далее.
Мониторить цены на рынке, при необходимости предложить альтернативные варианты и менять условия соглашения.
Обеспечить юридическое сопровождение процесса купли-продажи: проверить правомочия собственников жилья, их представителей, подготовить договор в соответствии с нормами законодательства и т. д.
Оказывать клиенту помощь во взаимодействии с банками: способствовать выдаче кредитов, в том числе ипотечных, принимать участие в открытии вкладов и так далее.
Присутствовать при проведении сделки с недвижимостью, следить за соблюдением прав всех участников.
Оказывать клиенту помощь в регистрации права собственности и оформлении документов.
Помогать в урегулировании конфликтных и спорных ситуаций.

На практике могут возникать и дополнительные задачи, которые требуют участия юриста. Только профессиональный риэлтор сможет в полной мере отстоять права клиента.

Вредный совет №2: не стоит обращаться в агентство, ведь «частный» специалист дешевле

Ситуация:

Акт I:

Гражданка В. задумалась о расширении жилплощади. Она обратилась к риэлтору, которого нашла в интернете. Молодой человек, не заключая договор, предложил ей удачный вариант и пообещал полное сопровождение сделки за символическое вознаграждение.

Акт II:

Риэлтор оказался действительно грамотным: быстро собрал все документы, организовал встречу с владельцем, провел переговоры, заручился помощью нотариуса. Ни на одном этапе не было проблем. Очень скоро гражданка В. начала новую жизнь в новой квартире.

Акт III:

Через несколько недель к ней пришел человек, который представился хозяином жилплощади, и потребовал немедленно съехать. Оказалось, что под прикрытием вместе с «риэлтором» работает группа мошенников. Для гражданки В. они устроили настоящее представление и убедили ее расстаться с деньгами. Все документы оказались поддельными, а нотариус работал заодно с преступниками. Добиться возврата своих средств гражданка В. сможет только через суд. Неизвестно, сколько времени для этого потребуется.

Если бы гражданка В. обратилась в известную компанию, она могла бы избежать риска при покупке жилья. Ради получения крупных сумм мошенники готовы на любые уловки.

Заблуждение №3:

Нет смысла обращаться в агентства — их услуги всегда стоят дороже.

На самом деле:

Риэлторские агентства, действительно, несут бОльшие расходы по сравнению с «частниками», но при работе с ними клиент защищен гораздо больше.

Кроме того, документация о компаниях всегда находится в открытом доступе. Перед обращением вы можете (и вам действительно стоит) проверить:

Информацию единого государственного реестра юридических лиц. Так вы получите данные о том, какой деятельностью может заниматься фирма.
Налоговые документы. Так вы сможете узнать о том, является ли компания банкротом и есть ли у нее задолженности.
Трудовой договор сотрудника. В нем должны совпадать все данные об организации.
Другие данные о компании, например, о проверках подлинности каждого документа.

Вредный совет №3: не стоит собирать информацию о компании, в которую планируете обращаться

Ситуация:

Акт I:

Гражданин А. из Санкт-Петербурга решил купить квартиру у одного из своих недавних знакомых. Речь шла о небольшой, но уютной двушке в новом районе. Знакомый гражданина А. собирался переезжать (причем делал это весьма поспешно), поэтому заключение сделки доверил риэлтору, на имя которого составил доверенность. За свои услуги агентство недвижимости потребовало совсем немного по меркам СПб.

Акт II:

На этапе купли-продажи проблем не возникло, и вскоре семья А. отпраздновала новоселье. Однако достаточно скоро к ним пришли приставы и объявили о том, что бывший владелец потребовал признать сделку незаконной. Основанием стало то, что его воли на продажу не было.

Акт III:

В суде выяснилось, что знакомый отозвал свою доверенность за день до совершения сделки, но никого не уведомил об этом. Призвать агентство к ответственности не удалось. Благодаря хорошему адвокату, гражданину А. удалось вывести мошенника на чистую воду и компенсировать расходы. Агентство недвижимости отделалось одним отрицательным отзывом от недовольного клиента из СПб.

Крупные риэлторские конторы заботятся о своей репутации, поэтому им невыгодно связываться с мошенниками. В результате они обычно предусматривают дополнительные меры защиты, которые позволяют избежать внештатных ситуаций.

Заблуждение №4:

Не стоит собирать актуальную информацию о фирме-риэлторе.

На самом деле:

Изучение данных позволит вам обнаружить подозрительные моменты и избежать ловушки мошенников.

При выборе фирмы-риэлтора стоит ориентироваться на следующие факторы:

Стаж работы. Среди молодых фирм немало однодневок, которые могут запустить процедуру банкротства после первой же операции с недвижимостью. Если компания смогла проработать несколько лет, значит она действительно оказывает нужные вам услуги и делает это на достойном уровне.
Количество сотрудников. Чем шире штат компании, тем меньше вероятность, что вы работаете с мошенником. Едва ли фирмы, создающиеся для получения нечестной прибыли, могут содержать несколько десятков сотрудников.
Стоимость услуг. Большинство агентств недвижимости в СПб работают с примерно одинаковыми расценками. Если компания предлагает свои услуги значительно дешевле остальных, то с большой вероятностью она пытается привлечь клиентов и обмануть их тем или иным способом (например, скрытыми платежами).
Презентабельный сайт и офис. Зачастую бывает так, что по фактическому адресу компании находится недостроенное здание или офисный центр, где в каждом помещении зарегистрированы еще несколько фирм. Что касается сайта — небольшие агентства едва ли смогут позволить себе услуги профессиональных дизайнеров и программистов.
Сертификаты, награды и грамоты. Агентства обычно гордятся ими и выставляют их в своем офисе и на сайте. Чем их больше, тем меньше вероятность, что вы имеете дело с мошенниками.
Отзывы об агентстве недвижимости и позиция в рейтингах. Эту информацию можно поискать на различных сайтах в интернете, а также в других источниках. Если вы видите большое количество негативных комментариев, то вам стоит насторожиться, иначе вам, возможно, придется писать такой же.

Вредный совет №4: не стоит обращать внимания на договор, который вы подписываете с компанией, все они типовые

Ситуация:

Акт I:

Гражданка М. обратилась в новую риэлторскую компанию, которая открылась в соседнем доме, так как ей нужно было продать свою квартиру. Ее привлекли доступные цены и гарантии успеха. Действительно, агентство сработало на совесть: нашло покупателя, проверило все документы, риэлтор присутствовал при заключении договора.

Акт II:

Когда работа была завершена, наступило время рассчитываться за оказанные услуги. На этом этапе выяснилось, что сумма существенно отличается от заявленной ранее, причем не в сторону гражданки М. Сотрудник агентства вежливо указал на пункты в договоре, которые позволяли без уведомления оказывать дополнительные услуги: проверку документов, работу с банками и так далее.

Акт III:

Гражданка М. заплатила немалую сумму, опасаясь судиться с компанией.

Крупные агентства недвижимости в СПб заранее включают в договоры с клиентами все услуги, которые потребуется для работы, и заранее объявляют стоимость работы. Они понимают, что честность — их серьезное преимущество.

Заблуждение №5:

Необязательно внимательно изучать договоры, которые предлагают фирмы-риэлторы.

На самом деле:

Детальное изучение документов спасет вас от переплат, лишних услуг и пунктов «со звездочкой».

В договоре должны быть указаны:

Детализация услуг, которые вам будут оказаны.
Права и обязанности клиента и агентства.
Стоимость услуг, а также порядок выплат (по желанию).
Срок действия договора. Обычно он составляет не менее года.
Порядок информирования клиента о ходе работ.
Правила расторжения договора.

Важно!

Крупные агентства обычно идут навстречу клиентам, если речь идет об изменении некоторых пунктов договора.

Вредный совет №5: обращайтесь в ту компанию, где услуги стоят дешевле

Мы уже упоминали, что большинство крупных игроков рынка предлагает примерно одинаковые условия.

Заблуждение №5:

Стоимость услуг агентства — определяющий фактор для выбора.

На самом деле:

Лучше переплатить фирме-риэлтору, чем потерять сумму, достаточную для покупки квартиры.

Обычно компании работают по одной из двух схем:

Устанавливают фиксированную цену за свои услуги. Ставки варьируются в зависимости от региона.
Определяют цену услуг в зависимости от стоимости жилья, обычно около 2—5 %.

Резюме

То, насколько безопасной будет работа с риэлторским агентством, зависит, в первую очередь, от вас. Перед обращением вам стоит подробно изучить условия, которые вам предлагают, и собрать как можно больше данных о компаниях. Помните, что основная задача агентства недвижимости — не только получить прибыль, но и сохранить и улучшить свою репутацию, получив реальные отзывы и рекомендации. Старайтесь мыслить здраво: не ведитесь на «слишком выгодные» предложения и проверяйте все бумаги, которые подписываете.