Расчёт для типовой однокомнатной квартиры и для квартиры премиум-класса в новостройке
Этот вопрос для многих остаётся актуальным. А недавно я в очередной раз услышал мнение из серии «снять квартиру выгоднее, чем платить ипотеку» — и понял, что надо просто ещё раз систематизировать аргументы.
Для упрощения расчётов:
Мы рассматриваем варианты жилья в Санкт-Петербурге, но выкладки несложно применить к любому другому городу России.
Коммунальные платежи мы платим в любом случае, и в расчётах они не участвуют.
Мы разберём варианты, когда ежемесячная аренда меньше, чем платёж по ипотеке, так как обратную ситуацию рассматривать бессмысленно.
Денежные накопления в нашем случае происходят традиционным способом и с минимальными рисками — путём внесения денег на сберегательный депозит в банке. Вы, конечно, можете вкладывать деньги в своё дело (например, купив франшизу), в акции и ПИФы или покупать биткоины, но все эти варианты более рискованные, поэтому в рамках статьи мы их не рассматриваем.
// цифры — за аренду
Вариант первый: типовая однушка
Вводные данные:
Ежемесячный платёж по ипотеке сроком 20 лет равен примерно 0,8933 % от суммы кредита при ставке 8,9 % годовых (которую даёт, например, Совкомбанк). Иначе говоря, при сумме кредита 1 млн рублей ежемесячный платёж будет 8933 рубля.
Цена
покупки квартиры в новостройке через агентство недвижимости Санкт-Петербурга в районе конечной станции метро в сданном доме равна 3,15 млн рублей. Именно такой вариант мы и рассмотрим.
Ипотека:
При первоначальном взносе 20 %, то есть имея 630 тыс. рублей, вы можете взять ипотеку в размере 2,52 млн рублей с ежемесячным платежом 22 511 рубль в месяц.
Аренда:
Стоимость аренды однокомнатной квартиры в том же районе — порядка 20 тысяч рублей. Разница — 2511 рубль в месяц, или 30 132 рубля в год.
Стоит ли с целью данной экономии выбирать вариант аренды?
Предположим, что в ближайшие 20 лет цены не изменятся. За 20 лет, арендуя квартиру, человек, не вкладывая никуда деньги, накопит 602,64 тыс. рублей, плюс 630 тыс., что у него уже были. А если он откроет депозит и будет вносить деньги на него (6,5 % годовых на 22.01.2017 — ставка по накопительному депозиту «Стратег online» банка «Санкт-Петербург» с учётом бонусов), то через 18 лет и 6 месяцев у него будет как раз 3,15 млн рублей.
Чисто математически, конечно, копи и арендуй. Я далёк от мысли, что квартиры будут дорожать: деревья до небес не растут, а рынок недвижимости в Санкт-Петербурге регулируется исключительно спросом (не выбьет от вас продавец денег больше, чем вы готовы заплатить, в том числе с помощью кредитных средств).
Вариант второй — жильё премиум-класса
Выше мы рассмотрели вариант покупки «стандартного» жилья, когда ежемесячный платёж по ипотеке ненамного превышает арендные ставки. Давайте рассмотрим варианты более дорогих квартир на рынке.
Вводные данные (предоставлены редактором журнала Magenta):
Стоимость однокомнатной квартиры в жилых комплексах премиум-класса в центре Санкт-Петербурга начнётся от 12 млн рублей. Аренда такой же квартиры обойдётся в 50 тыс. рублей в месяц.
Ипотека:
Первоначальный взнос на ипотеку — 20 %, или 2,4 млн рублей. Сумма кредита — 9,6 млн рублей, разница между ипотечным платежом и арендной платой отправляется на сберегательный депозит.
При исходных данных: ставка 8,9 % годовых (я и далее использую в расчётах реальные ставки Совкомбанка), срок — 20 лет, сумма кредита — 9,6 млн рублей — ежемесячный платёж составит 85 757 рублей.
Аренда:
Стоимость аренды составляет 50 тыс., то есть ежемесячно на депозит мы откладываем 35 757 рублей. В качестве вклада берём тот же самый «Стратег online» от банка «Санкт-Петербург», но так как сумма у нас изначально 2,4 млн, ставка по нему будет 6,8 % годовых.
Положив на вклад 2,4 млн сразу и пополняя его суммой 35 757 рублей ежемесячно, сумму 12 млн рублей мы накопим как раз через 11 лет.
// практика — за ипотеку
Математика говорит не за ипотеку. Казалось бы, арендуй и копи, вот только на практике для начала всё-таки надо для себя ответить на несколько вопросов:
1.Уверены ли мы, что ставки по депозитам останутся на достаточно высоком уровне? Ведь уже сейчас мы видим аналогичные вклады в самом крупном банке страны по ставке 4,7 % годовых.
2. Ставки по ипотеке могут пойти как вверх, так и вниз, но если они пойдут вниз, то вы рефинансируете свой кредит и ваш платёж уменьшится, если же ставки пойдут вверх — на ваш договор и ваш платёж это никак не повлияет.
3. Гарантия в фиксированном платеже по ипотеке на 11 (или 18 в первом случае) лет прописана в договоре и регулируется законом, но есть ли гарантия в фиксированной стоимости аренды в течение 11 лет?
4. Вы готовы откладывать 35 757 (или 2511 рублей из первого примера) на депозит ежемесячно? Достаточно ли у вас силы воли? Ведь вам обязательно захочется поехать в отпуск или купить машину, например.
5. Налоговые вычеты после первого года ипотеки сократят вам ежемесячный платёж более чем на 3 тыс. рублей, то есть разница по квартире премиум-класса составит чуть более 32 тыс. рублей, а в случае покупки квартиры класса «стандарт» ежемесячная выплата становится меньше арендной платы.
6. Психологию никто не отменял — готовы ли вы минимум 11 лет жить в подвешенном состоянии, отслеживая ставки по депозитам, цены на недвижимость, общаясь с хозяевами квартиры, в которой живёте?
Решать вам. Мы же считаем: если сумма ежемесячного платежа по ипотеке превышает сумму аренды не более чем на 30 %, лучше брать ипотеку.
Ну и напоследок: следует учитывать, что средний фактический срок погашения ипотечного кредита составляет 5 лет (при среднем сроке кредита 15 лет). Вы просто мобилизуетесь и все силы пускаете на погашение ипотеки.
Так что сейчас тот самый случай, когда возможность совпадает с желанием. Не упустите момент.
Хотите купить квартиру?
Обращайтесь, агентство недвижимости в Санкт-Петербурге АН «Реал» с удовольствием поможем!
