Обзор рынка коммерческой недвижимости: III кв. 2012 года.

Основной отличительной чертой рынка коммерческой недвижимости в 2010 году является его стабилизация, которая в некоторой степени напоминает стагнацию. Компании «размораживают» и завершают ранее запущенные проекты, а вот новых придется еще подождать. Несмотря на некоторое улучшение инвестиционной картины, существенных финансовых вливаний, на которые рассчитывали участники рынка, не произошло. Тем не менее, несмотря на то, что до возвращения на докризисный уровень еще далеко, и стоимость по-прежнему является основным критерием выбора объектов и услуг, все большее значение для покупателя начинает играть качество. Итоги III квартала на рынке коммерческой недвижимости доказывают оживление рынка.

Офисная недвижимость

Показатели третьего квартала номинально свидетельствуют о том, что рынок продолжает постепенно восстанавливаться, но пока поводы для оптимизма самые умеренные. За третий квартал на рынок вышло еще порядка 240 тыс. кв.м. качественных офисных площадей. Этот показатель почти вдвое превышает количество площадей, введенных во втором квартале, однако, сопоставим с прошлогодним объемом за тот же период. В частности, среди последних появившихся на рынке проектов можно отметь: последние 3 офисных здания 1-ой очереди технопарка «Nagatino i-Land», БЦ «Preo 8»
на Преображенской пл., БЦ «Marr Plaza», реконструкцию нескольких зданий Mirland BC и др. Кроме этого, было объявлено о возобновлении активной маркетинговой кампании проекта «К2 Бизнес-парк» на 2 км Калужского шоссе (начало строительства первой фазы проекта намечено на весну 2011 г.).

Среди качественных офисных объектов недвижимости в 2010 г. на рынок вышли, в основном, объекты класса А — их доля составила 60%. Это соотношение можно считать рекордным за последние два года. Можно предположить, что в среднесрочной перспективе разрыв между новыми площадями класса А и В продолжит расти. . К вводу заявлены такие высококлассные объекты, как МФК «Imperia Tower», 2-я фаза МФК «Город Столиц», БЦ «Легенда Цветного», БЦ «Линкор», БЦ «Diamond Hall», МФК «Саммит». Всего до конца года было заявлено о вводе в эксплуатацию еще порядка 400 тыс. кв. м новых офисных площадей. Если все объекты будут сданы в заявленный срок, появление такого количества площадей на рынке может повлиять на уровень вакантных площадей и, возможно, даже привести к падению ставок.

В течение года росло число сделок в офисном сегменте. В частности, стало известно, что БЦ «Домников» будет приобретен двумя компаниями: 2/3 площадей выкупит аффилированная с РЖД управляющая компания «РВМ Капитал», а оставшиеся 26 тыс. кв. м планирует приобрести Росбанк. Эта сделка хорошо иллюстрирует современные тенденции на офисном рынке, так как здание явно приобретается для собственных нужд, а не последующей перепродажи. В то же время, несмотря на то, что появление нескольких собственников автоматически понизит класс здания, собственник готов пойти на это. Компания Horus Capital ведет переговоры с ФК «Открытие» о продаже последней пяти своих оставшихся бизнес-центров — «Фабрика Станиславского», «Гамма», «Авион», «Кругозор» и «Лефорт», которые заложены по кредиту немецкому Aarealbank (около $600 млн.).

Средние ставки аренды в течение третьего квартала 2010 года увеличились на 5% и продолжат расти в умеренном темпе, если не произойдет резкого увеличения предложения. На сегодняшний день уровень вакантных площадей класса А достиг 18%, В и В+ — 17%. При этом стоит отметить, что весь год количество свободных высококлассных площадей сокращалось, между тем как заполняемость менее качественных офисов не претерпела изменений.

Торговая недвижимость

Рынок торговой недвижимости в третьем квартале 2010 г. развивался наиболее активно. Сентябрь ознаменовался открытием торгово-развлекательных центров «РИО» общей площадью 175 000 кв. м (GLA — 90 000 кв. м) в г. Реутов, «Маркос молл» и «Ключевой», открытие которых многократно переносилось, а также специализированный комплекс «Армада», площадью около 130 тыс.кв.м. До конца года запланированы к вводу еще порядка 600 тыс. кв. м торговых площадей, и все это — давно анонсированные и ожидаемые проекты, среди которых можно выделить

ТРЦ «Mall of Russia» и «Гагаринский».

Также за последнее время проснулся интерес девелоперов к такому формату недвижимости, как outlet-моллы. Например, начата реконструкция ТЦ «Вэймарт», который в первом квартале 2011 г. откроется уже как outlet-центр, примерно в это же время на рынок должны выйти Brandcity и Outlet Village Белая Дача.

Общая площадь концептуальных торговых объектов Москвы к третьему кварталу 2010 года составила около 6,1 млн кв. м., или более 250 кв. м на 1000 жителей.

Средняя стоимость продажи торговых площадей на сегодняшний день — 13 тыс. долларов за кв. м., при этом в спальных районах цена кв.м. начинается от 2500 долларов, а для наиболее ликвидных объектов может превышать и 30000 долларов. Во многом, рост цен не имеет объективных экономических причин, и объясняется скорее субъективными ощущениями продавцов.

Одной из немногих инвестиционных сделок этого года в торговом сегменте стала покупка в третьем квартале инвестиционным фондом Vi Holding у компании Moon Invest торгового центра «Формат» общей площадью около 21 000 кв. м в г. Мытищи.

Уровень вакантных помещений в качественных ТЦ столицы составляет порядка 7%. Стоит отметить, что вышедшие на рынок в этому году объекты не испытывают проблем с заполнением. Средние ставки аренды составляют 1500-2000 долларов для арендаторов галерей и 100-300 долларов для якорных арендаторов. Среди наиболее крупных сделок можно отметить аренду компанией Podium 6 600 кв. м на первом этаже гостиницы «Москва».

В основных торговых коридорах уровень вакантных помещений по-прежнему варьируется в пределах от 7 до 10%, и спрос на них пока меньше, чем на площади в ТЦ. В то же время, если два года назад даже в основных торговых коридорах наблюдалась активная ротация арендаторов, то сейчас ситуация снова стабилизировалась. Средние ставки аренды для помещений в сегменте также для наиболее качественных объектов возросли и варьируются в пределах от 700 до 3 400 долларов за кв. м.

Можно предположить, что рост ставок аренды, который можно было наблюдать уже в I полугодии 2010 г., продолжится. По нашим прогнозам, к кону года ставки на основных торговых коридорах могут вырасти до 20%. Стоит отметить, что если до конца года, наконец, откроются все запланированные крупные торговые объекты, то в 2011 году существенного увеличения объема новых площадей ждать не стоит.

Складская недвижимость

В третьем квартале текущего года было введено в эксплуатацию порядка 40 тыс.кв.м качественных складских площадей. Таким образом, общий объем складских помещений в Москве и Подмосковье на конец третьего квартала 2010 года составил около 9 млн. кв.м, из которых на долю качественных складов класса А и В пришлось около 6 млн. кв. м.

До конца года 2010 году заявлено к вводу еще 350 тыс.кв.м. Впрочем, темпы нового строительства остаются достаточно низкими. Поэтому можно предполагать, что реально будет введено не более 285 тыс. кв.м.

Как видим, объемы строительства уменьшатся. Речь идет, главным образом, о завершении проектов, начатых до кризиса. Среди исключений — индустриальный парк «Шматово» в 70 км. От МКАД на трассе М4 «Дон», к строительству которого приступила MR Group. Проект реализуется в составе малоэтажного города-спутника Новое Ступино. Стоит отметить, что многие девелоперы в третьем квартале заявили о планах строительства новых складов.

В отличии от других сегментов, на рынке складской недвижимости в третьем квартале активность несколько упала по сравнению с показателями первого и второго квартала. Было куплено и взято в аренду 120 тыс.кв.м. Для сравнения за первые два квартала было поглощено порядка 290 тыс. кв.м.

Уровень вакантных площадей снижался весь год и к сентябрю достиг показателя в 8%. Третий квартал ознаменовался рядом сделок по аренде. Так, компания «Арконада» сняла 32 500 кв.м складских площадей в логистическом комплексе класса А «А-Терминал» на 5 лет. Кроме того, компания TNT Express и ЗАО «Интеркомплекс» заключили договор аренды на 5 лет в складском комплексе Троице-Лыково. Арендуемая площадь складских помещений составила 10 038,1 кв.м и 846,8 кв.м офисных помещений.

Арендные ставки весь год демонстрировали умеренный рост. Можно предположить, что общий рост ставок за 2010 год составит 8-10%. По последним данным, средние ставки на складские помещения класса А составили около 100-105$/кв.м/год (без учета НДС и операционных расходов). В классе В— 80 — 90$/кв.м/год (без учета НДС и операционных расходов). Традиционно, ставки аренды складских помещений, близких к классу A, в пределах Москвы в среднем на 15-20% выше, чем в Московской области, класса B — на 10-12%. Средние цены продажи — от 1000 до 1500 долларов.

На складском рынке по-прежнему востребованы прежде всего малые площади (до 5000 кв.м). Тем не менее, доля вакантных площадей снижается. Ввиду трудностей с поиском финансирования наиболее привлекательной схемой для девелоперов сегодня является строительство built to suite.

Наталия Гуркина, УК «Фрагра»