Как купить жилье по переуступке...

Часто на завершающем этапе стройки свободных квартир в доме уже не остается (после обвала рубля расхватали последние), зато есть варианты покупки жилья у других дольщиков, которые по какой-то причине решили выйти из проекта. Как безопасно совершить сделку и на какие подводные камни следует обращать внимание?

ШАГ 1

Правильно   Выяснить, исполнил ли прежний дольщик свои обязательства перед застройщиком.

У граждан могут быть разные причины, чтобы перепродать будущую квартиру, не дожидаясь завершения стройки. Но поскольку гражда­нин еще не вступил во владение квартирой, он может лишь переуступить  право требования по первоначальному договору другому лицу. Такая сделка называется цессией. Ее особенности зависят оттого, какой именно договор был подписан между компанией и первым дольщи­ком.

Самая безопасная схема - заключение договора долевого участия (по 214-му ФЗ), который подлежит обязательной регистрации. Прежде всего, выясните, зарегистрирован ли исходный договор и полностью ли оплачена квартира. Если прежний дольщик еще не полностью рас­считался с компанией, сделка значительно усложнится. Необходимо будет согласовать с застройщиком перевод долга, схему рассрочки и т.д. Фирма вообще может отказать в переуступке. Договор цессии под­лежит обязательной регистрации, как и первоначальный ДДУ.

Неправильно   Обольщаться насчет покупки по переуступке ипотечных квартир. Как правило, их предлагают с большим дисконтом, но здесь нужно тщательно оценивать риски.

Речь идет о ситуации, когда прежний дольщик брал жилье в ипотеку и не смог погасить кредит. Если даже банк дал ему согласие на переуступку, это не снимает всех вопросов.

В идеале банк должен выступать третьей стороной, В этом случае стороны расписывают в договоре, какую часть суммы от реализации квартиры получает банк, а какую про­давец, эти деньги закладывают в банковские ячейки, и одновременно с подачей договора на регистрацию банк по­дает заявление о снятии ипотеки. Но далеко не все банки готовы участвовать в подобных сделках. Они требуют, чтобы сначала заемщик погасил кредит, а уже потом перепродавал жилье. То есть прежний дольщик должен найти покупате­ля и заключить с ним предварительный договор, обязуясь подписать основной после снятия ипотеки. Однако данная схема влечет серьезные риски для нового покупателя.

ШАГ 2

Правильно   Выяснить, требуется ли согласие застройщика на переуступку. Если гражданин полностью оплатил квартиру по ДДУ, то по закону он может переуступить свои права, уведомив застройщика. Однако на практике многие компании включают в договор пункт о том, что для переуступки требуется их обязательное согласие. А за свое согласие многие фир­мы требуют процент от сделки (например, 10% от стоимости жилья). Формально компании не имеют на это права, но если данное условие не было обжаловано в суде, его нужно исполнять. В противном случае могут возникнуть проблемы с регистрацией договоре цессии.

Неправильно   Руководствоваться 214-м ФЗ, покупая жилье по переуступке на том объекте, где используется кооперативная схема. Этот закон позволяет застройщикам привлекать деньги через ЖСК, но не регулирует их деятельность. И в данном случае схема переуступки усложняется. Один пайщик не может про­сто взять и переуступить свои права другому покупателю. Руководство кооператива должно согласовать выход одного пайщика из ЖСК и вступление другого. Прежде всего, нуж­но выяснить у руководства кооператива, на каких условиях один член ЖСК может перепродать свой пай другому лицу.

ШАГ 3

Правильно   Указать в договоре цессии реальную стоимость сделки. Многие про­давцы жилья по переуступке заинтересованы в том, чтобы указать в договоре ту же цену, что и в первоначальном ДДУ – чтобы не попадать в поле зрение налоговой службы. Ведь если, например, гражданин ку­пил жилье на начальном этапе стройки за 3 млн руб., а перепродает на завершающем за 4.5 млн руб., то он должен заплатить налог с чистого дохода (то есть с 1,5 млн руб.). Зачастую граждане предлагают указать в договоре цессии только исходную цифру, а оставшиеся деньги при­нять просто под расписку. Однако новый покупатель всегда заинтере­сован в том, чтобы указать в договоре истинную цену. Ему это может быть важно для дальнейшего налогового вычета за покупку жилья.

Неправильно   Недооценивать риски покупки жилья по переуступке. Например, вы купили жилье по переуступке, а дом ока­зался долгостроем. Если вы решите разорвать отношения с застройщиком и вернуть деньги, то компания отдаст вам ту сумму, которая прописана в исходном договоре. Она не обязана возвращать вам все, что вы заплатили сверх этой суммы прежнему дольщику.