ОБЗОР РЫНКА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ВСЕВОЛОЖСКИЙ РАЙОН

11 Jun

Среди всех районов Ленинградской области Всеволожский район имеет ряд преимуществ :

- развитая инфраструктура района(транспортная доступность, коммуникации, магазины, школы, детские сады и т.д.);

- наличие лесов, озер, рек, близость к Ладожскому озеру и реке Нева;

- непосредственная близость к Санкт-Петербургу, позволяющая жителям проживать в области и работать в городе;

Район условно делится на две части - на восточное направление и на северное. Разделяет их Ржевский артиллерийский полигон. Сегодня мы рассмотрим восточное направление.

Через восточную часть района проходят Мурманское, Колтушское и Рябовское(Дорога жизни) шоссе, а так же дорога вдоль Невы на поселок имени Свердлова, связанные между собой перемычками и основной скоростной магистралью КАД. Это позволяет быстро добраться как до любого населенного пункта района, так и до любой точки города Санкт-Петербурга. Также есть железнодорожное сообщение от Финляндского вокзала через всю восточную часть района до Ладожского озера и рейсовые социальные и маршрутные автобусы от Финляндского вокзала и метро Ладожская.

Наличие таких крупных населенных пунктов как Всеволожск и Колтуши с полностью развитой инфраструктурой позволяет жителям удовлетворить все свои потребности на месте не затрачивая времени на поездки в город.

В разные годы велась различная застройка. На сегодняшний день во Всеволожском районе есть недвижимость для любого потенциального покупателя - это большое количество квартир, комнат, коммерческая недвижимость, коттеджи ,таунхаусы, обычные домовладения, дачи в садоводствах и земельные участки различных категорий использования и площадей. Количество объектов недвижимости во Всеволожском районе самое большое в Ленинградской области и стремительно продолжает увеличиваться.

СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ.

Раньше Всеволожский район развивался в основном как достаточно престижное и дорогое направление. Кризис 2008-2009 годов внес свои коррективы.

Из-за дороговизны земли в этом направлении бум распродаж земельных участков сельхозназначения без коммуникаций с дальнейшей организацией садоводческого товарищества и переводом разрешенного использования земли под ведение садоводства практически не задел Всеволожский район. Такая активность продолжалась всего полтора-два года, а потом покупатели все-таки разобрались, что нет смысла покупать дешевые земельные наделы и потом стойко преодолевать все трудности связанные с подведением всех коммуникаций и оформлением документов. Как показывает практика, такие участки после "приведения в должный вид " в денежном выражении стоят почти столько же как и участки с коммуникациями и возможностью застройки уже сегодня, а иногда суммы затрат даже выше.

Следует так же отметить, что в прошлом году спрос на таунхаусы был ажиотажным, что привело к повышению цен в этом сегменте на 8-15%. Но потом девелоперы начали строить такого жилья так много, что покупатели не успевали за предложением и рост цен остановился. Крупные застройщики на рынке недорогих таунхаусов повысили цены всего на 1-2%, а некоторые оставили цены на уровне прошлого года. Не обошлось и здесь без правонарушений и злоупотреблений. Таунхаусы должны строиться на землях, предназначенных для малоэтажного строительства. Возведение таунхаусов на землях с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) незаконна. Правительство Ленинградской области контролирует правильность застройки. К примеру, совсем недавно Правительство Ленинградской области совместно с прокуратурой произвели рейд по незаконным застройкам в городе Всеволожске и наложили запрет на строительство многоквартирных домов строящихся на земельных участках с разрешенным использованием для ИЖС.

Сейчас строить большое количество элитных дорогих коттеджей не имеет смысла, так как нет спроса. Некоторые девелоперы заморозили свои крупные проекты либо их перепрофилировали под «средний класс» и начали строить доступное жилье. Другие девелоперы вообще стали продавать земельные участки со свободной застройкой без подряда.

"Согласно данным Бюро аналитики по рынку недвижимости, первый квартал 2013 года на загородном рынке оказался не в пример хуже прошлогоднего. Среди компаний, участвующих в информационном обмене было зафиксировано 373 сделки. Год назад их было 415." Всего количество выставленных на продажу объектов от компаний, участвующих в проекте по информационному обмену, составляет 15 400 домовладений. А количество проданных объектов за 1 квартал 2013 года составляет всего 2,4% , что говорит об очень низком спросе и уровне продаж. Для примера: Если в 2012 году самым дешевым предложением участка с домом от застройщиков считалось 1,5 миллионов рублей, то на сегодняшний день уже появляются предложения по 1 миллиону рублей.(для примера : дом по канадской технологии из панелей обшитый сайдингом, 2 этажа 6х8 со сроком строительства 1 месяц). Переезд структур Газпрома, ВАС и Верховного суда, начало строительства Лахта-центра – все это может привлечь в Петербург и Ленобласть (на рынок дорогих коттеджных поселков) новых состоятельных покупателей.

Сейчас средние цены на земельные участки устоялись и составляют в среднем в районе 300-400 тысяч рублей за 1 сотку земли в престижном месте, 200-250 - обычный участок ИЖС с коммуникациями и 50-100 - за обычное садоводство. В первую очередь цена зависит от места. ("Место. место и еще раз место!"). По сравнению с 2007-2008 годами, когда земля была самая дорогая, цена на земельные участки упала в среднем почти в два раза и нет ощутимых тенденций роста. Не сложно зайти в интернет и посмотреть какое изобилие участков предлагается на продажу. По данным ЕМЛС во Всеволожском районе выставлено на продажу 6775 объектов загородной недвижимости: из них во Всеволожске – 778, в массиве Дунай – 359, поселок имени Морозова – 125 объектов.

Ситуация еще усугубляется тем, что на рынок выброшено огромное количество очень больших участков по 100-300 га, ранее бывших сельхозугодиями, а сейчас переведенные в статус поселковых земель либо садоводческих товариществ. Это создает большой переизбыток предложения на рынке и не дает ценам расти. К примеру: цены на квартиры в прошлом году выросли приблизительно на 8-9%, а на земельные участки даже упали на 1-2%.

Спрос на загородную недвижимость очень низкий и даже ожидаемый всеми продавцами загородной недвижимости весенний сезон не внес особых корректировок на цены. Согласно данным агентства недвижимости Реал по рынку загородной недвижимости, спрос на дома и земельные участки начал появляться сразу же после новогодних праздников, и несмотря на большое количество снега выезжали на просмотры. Наибольшая активность покупателей была зафиксирована на середину марта. Связано это с тем, что в основном покупатели стремились успеть приобрести подходящий объект до наступления летнего сезона, ведь на подготовку и проведение сделки и далее регистрации сделки купли-продажи в регистрационной службе требуется не менее одного месяца при условии, что документы все готовы. Основной спрос до начала дачного сезона (январь-апрель)пришелся на пустые земельные участки 10-12 соток с подведенными коммуникациями(свет, газ и водопровод) и развитой инфраструктурой в ценовом диапазоне до 2млн рублей в непосредственной близости от Санкт-Петербурга с возможностью проживания за городом и работой в Санкт-Петербурге. На сегодняшний день после того, как растаял снег и появилась возможность без трудностей проехать в садоводствах появился спрос на недорогие пустые земельные участки по 6 соток, либо с маленьким домиком для сезонного отдыха. Цена таких участков составляет в среднем от 300 тысяч до 1 миллиона рублей.

Прогноз развития рынка.

Учитывая огромное предложение объектов загородной недвижимости и экономическую ситуацию в стране предпосылок для удорожания загородной недвижимости не наблюдается. Весенний сезон больших корректив не внес, покупателей стало больше, но и продавцов появилось еще больше. Но в то же время, рост цен на загородную недвижимость возможен в более отдаленной перспективе.

Как говорил американский писатель Марк Твен: "Покупайте землю - её не производят"

Со времен Марка Твена мало что изменилось. Земельные участки так же считаются надежным вложением средств, их стоимость в долгосрочной перспективе только увеличивается, а число незанятых площадей уменьшается с каждым днем.

Директор департамента загородной недвижимости

Агентства недвижимости Реал

Зубец Александр Михайлович