Некоторые аспекты купли-продажи жилья

     Сегодня зачастую можно встретить различного рода рекомендации по покупке квартиры. Но большинство из них содержит информацию об ужасных последствиях совершения самостоятельных сделок по купле-продаже жилья и рекламированию риелторских услуг. Список советов может быть разнообразным, но обязательно включает пункт с указанием на обременение или арест.

    Во-первых, что это такое?

    В том и другом случае владелец жилья ограничивается в праве полностью распоряжаться своей собственностью. На первый взгляд это родственные понятия, но это не так, различий между ними много.

    Обременение – это юрисдикция Гражданского кодекса РФ. А самая распространенная форма обременения – это залог. Он устанавливается, чтобы обеспечить обязательства заемщика при осуществлении расчетов с кредитором, когда для совершения сделки привлечено ипотечное банковское финансирование. Тогда установление залога подразумевает то, что заемщик не может управлять своим имуществом без разрешения банка (продавать, сдавать в аренду и т.п.) до того момента как не произведен полный расчет. Ипотека сегодня – дело очень распространенное и по статистике каждая 4-5 сделка идет с каким-либо участием залоговых средств.

    Возможно еще встретиться с обременением при заключении договора ренты. По этой сделке покупатель технически становится владельцем купленного имущества (так как он оплачивает коммунальные счета, налоги и т.п.), но практически в полной мере распоряжаться им не может. В этом случае все права собственности перейдут только тогда, когда прежний собственник, проживающий в квартиру и находящийся у вас под опекой, умрет.

    Есть и экзотический вариант обременения – сервитут, когда третье лицо вправе пользоваться объектом недвижимости. Он возникает при сделках с покупкой загородной недвижимости, если соседние земельные участки имеют нестандартную форму. Тогда вашему соседу, чтобы попасть к себе на территорию необходимо воспользоваться вашей землей, в отношении которой и будет установлен этот самый сервитут.

    Для понятия ареста имущества есть две трактовки. Первая: состоит из описи имущества должника, объявления запрета им распоряжаться или ограничения прав пользования имуществом, а так же возможно его изъятие или передача на хранение. Вторая - это способ обеспечить исполнение решения о наложении взыскания налога налоговыми или таможенными органами и только с санкции прокурора, выражается в ограничении прав собственности налогоплательщика - организации в отношении его имущества. Он может быть полным или частичным.

    Во-вторых, кто и когда?

    То есть, какая организация и в каком случае может наложить ограничения? Обременение устанавливается территориальным Управлением ФСГРКК, то есть органом, производящим госрегистрацию сделок с недвижимостью, который делает соответствующую пометку в базе данных Росреестра, а собственник получает свидетельство о праве собственности с такой записью.

    Аресты на имущество могут наложить налоговые и таможенные органы, судебные приставы, а чаще всего такое решение выносит суд по исковому заявлению. Эти действия производятся еще до принятия окончательного решения по существу проблемы, чтобы в дальнейшем облегчить исполнение решения суда (сделать его возможным и незатруднительным).

   В-третьих, можно ли проверить?

    По статистике на рынке недвижимости квартир с обременением встречается много, с арестами – гораздо меньше. А выяснить, нет ли ограничения такого рода на конкретном имуществе, сейчас довольно просто. Не обязательно быть собственником, чтобы получить такую информацию – это может сделать любой. При необходимости, нужно обратиться в службу Росреестра по месту жительства (при наличии паспорта и оплаты госпошлины) и получить выписку из ЕГРП, в которой указаны все возможные варианты арестов имущества и обременений.

    В заключение, при заключении сделки с недвижимостью опасаться нужно не того, что будет приобретен «плохой» объект (так как с введением электронной системы регистрации такое в принципе не возможно), а того, что можно потерять внесенный аванс при обнаружении такого рода ограничений (если деньги переданы продавцу, а не внесены в банковскую ячейку).